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2021-01-07

Q眾所期盼的「實價登錄2.0」終於在2020年12月30日經立法院三讀通過,請問其主要內容有哪些?交易資訊透明化對購屋權益之保障為何?美國行之有年的MLS資訊平台有哪些值得參採之處?

A這次修法最重要的關鍵有二,其一為成交資訊門牌、地號完整揭露,其二為預售屋全面納管且即時申報。此外,美國行之有年的MLS資訊平台,即時完整的揭露交易資訊,頗具參採價值!

千呼萬喚始出來,2020年12月30日立法院終於三讀通過「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」等三法修正草案,而讓2012年8月1日開始實施的實價登錄制度更臻完備,其最主要功能在於促進不動產交易資訊透明化,以期減少交易成本、降低交易糾紛,兼以避免價格哄抬。

雖然主管機關一再強調,實價登錄除可促使房地產市場發展更為健全之外,也是實現居住正義極為重要的途徑,不過如就現階段台灣與先進國家交易制度加以比較,在房價所得比方面,就內政部所公布2020Q2資訊,全國高達8.66倍,台北市更高達14.39倍,遠高於國際3至5倍的衡量標準。

其次,在貸款負擔率方面,全國34.64%,台北市更高達57.57%,也遠超過30%的一般衡量標準,由此不難了解為何長期以來看似所得略有增加,一般年輕人購屋能力卻逐年衰退之主要原因。

有關高房價議題,雖然主管機關已完成實價登錄立法程序,惟就高房價形成原因則仍需要再進一步的加以拆解,其一為超高公設比,其二為停車位面積分攤問題,此一議題容後續再詳細討論。

實價登錄2.0,主要內容有五點

─門牌、地號完整揭露,預售屋也全面納管

有關2020年12月30日三讀通過的實價登錄2.0,主要內容有以下五點:

1.成交資訊門牌、地號完整揭露。

2.預售屋全面納管且即時申報。

3.增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則。

4.紅單交易納管。

5.預售屋買賣定型化契約備查。

至於一般購屋者最關心的應是第一、二點,如就內政部地政司所公布之實際交易資訊登錄內容加以彙整,對於一般民眾最關切的交易物件,申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊等,都已修正並詳實呈現,此就消費者購屋權益之保障,可真是向前邁進一大步!

以下再將交易標的、價格資訊及標的資訊之相關規定分別節錄,以供參考。

1.申報登錄交易標的

依買賣成交案件及預售屋成交案件不同,如下所示:

(1)買賣案件:登記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆棟數等資訊。

(2)預售屋案件:不動產標示、交易筆棟數、建案名稱、買受人、起造人名稱、建造執照核發日期及字號等資訊。

2.申報登錄價格資訊

依買賣成交案件及預售屋成交案件不同,如下所示:

(1)買賣案件:交易總價、車位個數、車位總價及其他經中央主管機關公告之資訊項目。

(2)預售屋案件:房地交易總價、土地交易總價、建物交易總價、車位個數、車位總價等資訊。

3.申報登錄標的資訊

依買賣成交案件及預售屋成交案件不同,如下所示:

(1)買賣案件:交易日期、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局、有無管理組織、有無電梯、車位類別、車位面積、車位所在樓層等資訊。

(2)預售屋案件:交易日期、土地交易面積、建物交易面積、使用分區或編定、總樓層數、交易層次、主要建材、主要用途、建物格局、車位類別、車位面積、車位所在樓層等資訊。

至於提供查詢申報登錄標的資訊,依買賣成交案件及預售屋成交案件不同,如下所示:

1.買賣案件:交易年月、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、主要用途、主要建材、建築完成年月、總樓層數、移轉層次、建物現況格局、有無管理組織、有無電梯、車位類別、車位面積、車位所在樓層等資訊。

2.預售屋案件:交易年月、土地交易面積、建物交易面積、使用分區或編定、主要用途、主要建材、總樓層數、交易層次、建物格局、車位類別、車位面積、車位所在樓層等資訊。

由以上實價登錄2.0完成立法,未來在交易資訊更透明化過程,除主管機關必須嚴加督導之外,消費者購屋之前更須就實價登錄五點主要內容詳細閱讀,以資確實保障交易安全!

美國Zillow網站資訊公開透明

─坐落位置與歷年房價趨勢圖亦完整揭露

以下再舉美國Zillow網站物件行銷公開透明資訊,例如坐落位置完整揭露,並提供建物格局平面圖以及歷年房價變動趨勢圖等(請參閱附圖),都可做為今後各房地產相關業者進一步公開行銷資訊之參考!

有關門牌、地號資訊完整揭露問題,在先進國家早已行之有年,例如目前美國共有800多個由全美房地產經紀人協會NAR所屬 http://Realtor.com彙整的物件銷售資料,而形成一個全國性的房產資訊平台MLS(Multiple Listing Service)系統,使得房市交易資訊得以完整公開揭露!

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