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2020-11-19

Q當前主管機關對於炒房導致房價普遍高漲議題,一再宣布不以打房為前提,只想以較為溫和的抑制措施,讓房價逐漸回復平穩,請問莊教授,這樣的作法是否真能有效遏抑房價?

A由於現階段炒房僅限局部性之預售屋,並非全面性連帶中古屋都呈現價量齊揚,因此,主管機關暫時採取較為保守的作法,主要係因恐祭出「打房」這兩個字遭誤解,而進一步影響其他產業營運與經濟發展,惟若根據住展雜誌統計至今年第三季北台灣各縣市新成屋、預售屋成交行情已普遍上漲之資訊(詳請參閱附圖)加以觀察,主管機關對於炒房議題,還是應該採取密切監視為宜,因為截至目前為止,所謂紅單炒房並未止歇,只是暫時轉為地下操作而已。

其次,除歷年主管機關所曾使用的壓抑措施,例如選擇性信用管制─包括限制貸款條件與壽險業投資、追查購屋資金來源與查稅等,就歷年實施效果加以檢視,效果都還不錯,只是這次在有史以來最大的資金浪潮,來得又快又急席捲中南部的投機炒房,是否還能就此安然度過,可就相當值得商榷!

因此,除應督促立法院趕快通過「實價登錄2.0」之外,對於歷年曾發生超貸,例如帝寶豪宅1%自備款與嘉義民意代表土地超貸案,都可將其違法作為公諸於社會,俾免一再重複上演而爭相效法!

壽險業高價標購地上權開發案,助長房價

─應仿效99年3月2日行政院宣布,暫時停止標售台北市國有精華區土地作法

最近炒房歪風再起,但主管機關看法保守遲遲難以整合,政府動作太慢以致炒房歪風未能及時遏止,另外,壽險業近年高價標購地上權開發案,雖僅限於公共投資範疇,無關炒房,但筆者早就提醒壽險業者憑其大量資金用於標購地上權,在房價高漲階段無疑也是助長炒房的一大推手,主管機關最好也能仿效九十九年三月二日行政院宣布,暫時停止標售台北市國有精華區土地,以避免助長房價飆高之作法,俟房價漲勢緩和再予開放為宜。

究竟現在是不是打房的適當時機?對此官方依舊沒有統一說法,或許不用「打房」字眼,改以「抑制房價」應該也是較為緩和的權宜之計!

嚴禁超貸,遏抑炒房歪風

─應嚴守「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」規範

依往昔壓抑房價做法,例如選擇性信用管制,或是降低生產端之建築貸款,例如多年來「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」,土地抵押貸款必須檢附具體興建計畫,並且最高貸款成數六.五成,還須保留一成動工款。

此外,對於高價住宅貸款之規範為最高貸款成數六成,至於高價住宅之認定標準為台北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上,有關這些規定,截至目前為止仍然有效。

惟最近報載某銀行貸款成數竟然高達120%,如依現行規定只能貸款七成,為何會出現八成甚至九成貸款數字,必定是以信用貸款或者其他名目拉高貸款成數,至於建商10%自備款,亦即九成貸款,必定是其中一成係建商分期付款。

至於120%貸款,這比當年頂新集團以一成自備款買下九戶帝寶之違規還要嚴重,因此,倘若此一訊息屬實,主管機關就應即時下令查辦遏止炒作歪風,避免後續其他銀行爭相仿效!

其次,最近竹科附近依舊存在尚未取得建造執照,就先行以一萬元預約買房方式潛銷,俟建案公開再據此帶動炒作氣氛,凡此都應該責令地方政府嚴格稽查,以收殺雞儆猴之效,不必再等到事態嚴重再大動作的採取聯合稽查動作。

公布超貸案例,儘速遏抑炒房歪風

─帝寶豪宅1%自備款的啟示

案例一、帝寶豪宅1%自備款的啟示

二○一三年十一月二十日,時任央行總裁彭淮南到立法院進行業務報告時,就公開表示有家銀行對台北市仁愛路三段帝寶豪宅貸款成數高達99%,亦即頂新集團魏家只用1%的自備款,在二○○八至二○○九年間陸續購買九戶帝寶,其後更累計超過十戶,這其實就是金融業背後助長豪宅炒作的最大推手,此一案例經媒體連續報導,這家銀行與頂新集團商譽大受影響,自此之後金融業違規放貸大為收斂。

案例二、嘉義市民意代表涉超貸被依詐欺罪起訴

二○二○年五月,嘉義市某民意代表因涉嫌持記載不實的不動產買賣契約,將二○一七年原一千五百萬元買進的土地向嘉義縣鹿草農會超貸二千一百萬元,其後因未按期繳付貸款,被查出買賣契約涉嫌造假,而被依詐欺罪嫌將買賣雙方起訴,自此之後金融業對於房地產核貸已較之前謹慎得多。

以上所述,係就歷年主管機關所採行的遏抑房價炒作措施,以及現階段依舊存在轉為地下操作的潛銷行為,提供主管機關參考監控。此外,再建議多提供一些違規貸放案例,並將懲處罰則公諸社會參考,以期儘速遏抑投機炒作歪風!

2019Q3與2020Q3北台灣各縣市房價交易行情對照圖

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